Jeszcze niedawno można było mieć nadzieję, że wraz z wyhamowaniem rynku nieruchomości coś ruszy się też w kwestii cen gruntów. Skoro mniej się buduje, to może ziemia w końcu stanieje? Otóż nie. Rzeczywistość okazuje się zupełnie inna. I nie jest to tylko chwilowy stan. Eksperci są zgodni: nie ma powodów, by ceny działek inwestycyjnych miały spadać. Co więcej, wiele wskazuje na to, że będą jeszcze rosły. I nie chodzi tu tylko o modne lokalizacje czy grunty pod luksusowe inwestycje, ale szerzej o ziemię w dużych miastach, ich obrzeżach, a nawet dalej.

Ziemia jest i będzie towarem deficytowym

Główna przyczyna? Brak gruntów. Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu z JLL, jasno mówi, że mamy do czynienia z malejącą dostępnością działek inwestycyjnych. Co więcej, nie zanosi się na to, żeby sytuacja miała się poprawić. Ani lokalne samorządy, ani państwo nie przygotowują obecnie planów, które znacząco zwiększyłyby podaż ziemi budowlanej. To nie jest kwestia sezonowego przestoju, a bardziej długofalowego problemu strukturalnego.

Jeśli dorzuci się do tego utrzymujący się popyt, sytuacja staje się jasna, gdyż działek będzie coraz mniej, a ich ceny będą coraz wyższe. Szczególnie że deweloperzy, mimo różnych turbulencji, nadal chcą budować. W końcu potrzeba mieszkań się nie zmniejszyła. Wręcz przeciwnie – wielu klientów czeka na stabilizację rynku i niższe stopy procentowe, by wrócić do gry. To wszystko oznacza jedno: zapotrzebowanie na grunty tylko wzrośnie.

Przekształcanie to nie fanaberia, tylko konieczność

W sytuacji, gdy klasyczne grunty budowlane są trudno dostępne (albo kosztują krocie), coraz częściej sięga się po inne rozwiązania. Jednym z nich jest konwersja gruntów, czyli zmiana ich przeznaczenia z biurowego czy usługowego na mieszkaniowe. Proces nie zawsze jest prosty i wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale z perspektywy deweloperów wciąż się opłaca.

Z danych JLL wynika, że tylko w ostatnim czasie na funkcję mieszkaniową przekształcono ponad milion metrów kwadratowych powierzchni. Najbardziej dotyczyło to starych biurowców i centrów handlowych, które w wielu przypadkach straciły już rację bytu. Mieszkania w ich miejscu to często jedyne sensowne zagospodarowanie tych przestrzeni.

Ten trend raczej się nie zatrzyma. Deweloperzy tworzą nawet specjalne zespoły zajmujące się wyszukiwaniem takich okazji. Wiedzą, że dostęp do ziemi pod zabudowę to dziś jedno z kluczowych wyzwań.

Deweloperzy patrzą szerzej, ale ostrożnie

Choć centra dużych miast nadal przyciągają największe inwestycje, coraz więcej deweloperów rozgląda się za działkami na obrzeżach lub nawet w mniejszych miejscowościach. W grę wchodzą nie tylko tradycyjne mieszkania na sprzedaż, ale też inne formy, jak najem instytucjonalny (PRS) czy akademiki.

To logiczny krok. W głównych miastach trudno dziś o dobre działki w sensownych cenach. A skoro popyt na mieszkania rośnie także na peryferiach, warto się tam kierować. Oczywiście, każda decyzja inwestycyjna wymaga analizy, ale coraz więcej firm jest gotowych iść w tym kierunku.

Lewandowski podkreśla, że dziś w grę wchodzi nie tylko cena działki, lecz też jej lokalizacja, możliwość szybkiej konwersji i przyszły potencjał inwestycji. Stąd często obserwuje się licytacje i podbijanie stawek na ostatnim etapie sprzedaży. To nie jest chwilowa moda, tylko znak czasów.