Polski system ochrony nabywców jest wyjątkowo korzystny dla kupujących, w porównaniu do stosowanych w innych krajach europejskich. Mimo to znaczna część nabywców rezygnuje z dochodzenia należnych świadczeń, akceptując niekorzystne ugody lub odstępując od roszczeń. Skutki takich decyzji są wymierne finansowo i sięgają nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Podstawą odpowiedzialności dewelopera jest ustawa o ochronie praw nabywcy z 2021 roku. Wprowadziła ona pojęcie odpowiedzialności za opóźnienia po stronie dewelopera, które nie wymaga wykazania jego winy. Oznacza to, że przedsiębiorca odpowiada niezależnie od przyczyny zwłoki, także wtedy, gdy powołuje się na problemy z podwykonawcami czy urzędami.

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 2025 roku potwierdził, że to deweloper ponosi ryzyko gospodarcze swojej działalności, a nie konsument oczekujący na mieszkanie.

Orzecznictwo sądów po stronie nabywców

Kary umowne zasądzane przez sądy mieszczą się w przedziale od 0,01 proc. do 0,05 proc. wartości nieruchomości dziennie. Przy lokalu wartym 600 tysięcy złotych półroczne opóźnienie oznacza roszczenia od 21 900 do nawet 109 500 złotych. Co ważne, sądy rzadko je obniżają, uznając, że rekompensują one realne wydatki ponoszone przez nabywców, takie jak wynajem mieszkania zastępczego czy magazynowanie rzeczy.

Dodatkowo, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 2025 roku, postanowienia uniemożliwiające dochodzenie odszkodowania ponad karę umowną uznawane są za klauzule niedozwolone. Dzięki temu konsument może domagać się pełnego pokrycia poniesionych strat, nawet jeśli umowa przewiduje niską stawkę kary.

Klienci wolą ugody

Mimo tak mocnej ochrony wielu nabywców decyduje się na ugody, które z ekonomicznego punktu widzenia są nieopłacalne. Deweloperzy oferują zwykle symboliczne ustępstwa, np. pokrycie kosztów aktu notarialnego, drobne wyposażenie czy przedłużenie gwarancji, w zamian za rezygnację z roszczeń często sięgających kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wynika to głównie z asymetrii informacji oraz zmęczenia klientów długotrwałym oczekiwaniem na lokal.

Kolejnym czynnikiem jest obawa przed procesem sądowym, choć postępowania konsumenckie prowadzone od 2023 roku są uproszczone i zwolnione z wysokich opłat. Co istotne, statystyki pokazują, że nabywcy wygrywają zdecydowaną większość spraw, a połowa z nich kończy się korzystną ugodą sądową już na początku postępowania.

Argumenty deweloperów dotyczące siły wyższej są natomiast skuteczne tylko w wyjątkowych, ściśle określonych przypadkach. Sądy podkreślają, że zmiany cen materiałów, problemy z dostępnością ekip wykonawczych czy fluktuacje gospodarcze stanowią element ryzyka właściwego dla działalności deweloperskiej.

Rezygnacja z uprawnień to nie tylko strata finansowa, ale także sygnał dla rynku, że opóźnienia są akceptowalne. Konsekwentne dochodzenie kar umownych sprzyja budowaniu wyższych standardów realizacji inwestycji. Nabywcy mają przy tym dostęp do bezpłatnych form wsparcia (rzeczników konsumentów czy infolinii UOKiK), które wyrównują ich pozycję wobec dużych przedsiębiorców.

W świetle obowiązujących przepisów oraz utrwalonej praktyki orzeczniczej rezygnacja z dochodzenia roszczeń jest działaniem nieuzasadnionym ekonomicznie. Egzekwowanie przysługujących praw to nie tylko kwestia indywidualnej korzyści, ale także ważny element kształtowania uczciwych standardów w branży deweloperskiej.