Znalezienie mieszkania w Warszawie staje się coraz trudniejsze, a ceny ustabilizowały się na wysokim poziomie. Stołeczny rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Popyt znacznie przewyższa podaż. W III kw. 2025 roku sprzedaż nowych lokali wzrosła o ponad 43% w stosunku do poprzedniego kwartału, przewyższając liczbę nieruchomości, które wprowadzono na rynek. Dlaczego tak się dzieje?

Mieszkania znikają szybciej niż powstają

Jak wynika z najnowszych danych CBRE i Tabelaofert.pl, w III kw. 2025 roku w Warszawie sprzedano 4150 lokali z rynku pierwotnego. Tymczasem deweloperzy wprowadzili do oferty 3738 mieszkań – o 3% mniej w stosunku do poprzedniego kwartału. Zmniejszyła się dostępność nieruchomości. Na koniec analizowanego okresu na rynku warszawskim do dyspozycji było 16 442 nowych lokali – to o 3,3% mniej niż jeszcze w czerwcu 2025 roku.

Luka popytowa się pogłębia. Mieszkania w Warszawie są kupowane szybciej niż trwa ich budowa i wprowadzanie do oferty. Mamy do czynienia ze stanem wyprzedaży rynku pierwotnego.

Główne motory napędowe popytu na rynku nieruchomości

Sprzedaż lokali mieszkalnych od deweloperów i nie tylko napędza kilka czynników:

• Spadek oprocentowania kredytów w wyniku wprowadzanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) cyklicznych obniżek głównych stóp procentowych.
• Brak perspektyw na dopłaty do kredytów hipotecznych czy inne formy wspierania nabywców mieszkań w ramach rządowych programów.
• Wejście w życie ustawy o jawności cen mieszkań, na którą czekało wielu nabywców.

Pomimo czynników wspierających popyt na lokale, ich ceny w Warszawie pozostają stabilne.

Ile kosztuje mieszkanie w stolicy?

Eksperci szacują, że przeciętny koszt nabycia nowego lokalu w III kw. 2025 roku wyniósł 18 290 zł za 1 mkw. Oznacza to wzrost o 0,8% kwartał do kwartału i o 1,9% rok do roku. We wrześniu z kolei inflacja wyniosła w Polsce 2,9%.

Prognozy na przyszłość – co dalej z mieszkaniami w Warszawie

Można założyć, że przy kolejnych obniżkach głównych stóp procentowych koszty kredytowania nadal będą spadać, co prawdopodobnie przełoży się na zwiększenie popytu na nieruchomości.

Deweloperzy są zgodni co do tego, że obecna sytuacja rynkowa sprzyja klientom i zachęca do zakupu niezdecydowanych. Najbliższe miesiące 2025 i 2026 roku zapowiadają się jako gorący okres.

Od niedawna deweloperzy mają obowiązek publikowania cen mieszkań w prospektach informacyjnych. Z jednej strony to dobrze – rynek stał się bardziej transparentny. Z drugiej, jak zauważają analitycy, usztywniło to negocjacje. Skoro cena jest jawna i widoczna dla wszystkich, deweloperzy są mniej skłonni do udzielania indywidualnych rabatów. W połączeniu z tak wysokim popytem daje im to bardzo silną pozycję negocjacyjną. Można więc w perspektywie czasu mówić o warunkach dla stabilnego wzrostu cen.