Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę wyhamowania. Z danych PKO Banku Polskiego wynika, że mimo lekkiego wzrostu liczby mieszkań oddanych do użytku, wciąż spada liczba nowych inwestycji oraz pozwoleń na budowę. Deweloperzy działają ostrożniej, reagując na mniejszy popyt i zmieniające się warunki finansowe.

Więcej mieszkań gotowych, ale mniej nowych projektów

W drugim kwartale 2025 roku oddano do użytku 46,2 tys. mieszkań, co oznacza niewielki spadek o 1,3 proc. rok do roku. To sygnał, że wcześniejsze osłabienie podaży zaczyna hamować. Z tej liczby ponad 29 tys. lokali pochodziło od deweloperów, którzy odpowiadają dziś za około dwie trzecie nowo oddanych mieszkań.

W dziesięciu największych miastach kraju, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, do użytku trafiło łącznie 12,1 tys. lokali – o 2,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Choć w większości ośrodków wciąż notowano spadki, w Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku liczba oddanych mieszkań wyraźnie wzrosła.

Z kolei liczba nowych budów ogółem (inwestycje prywatne i deweloperskie) znacząco spadła. W drugim kwartale rozpoczęto realizację 55 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 11,7 proc. r/r. Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko inwestycje deweloperskie spadek był jeszcze głębszy – 17,6 proc. rok do roku.

Mniej pozwoleń na budowę

Spadkowy trend objął również wydawane pozwolenia na budowę. W drugim kwartale 2025 r. inwestorzy prywatni i komercyjni uzyskali 59,5 tys. pozwoleń, o 19,8 proc. mniej niż rok wcześniej. Tylko wśród deweloperów skala spadku była jeszcze większa – ponad 30 proc. rok do roku.

Te dane potwierdzają ostrożniejszą politykę inwestycyjną – firmy ograniczają liczbę nowych projektów, koncentrując się na dokończeniu już rozpoczętych. Łącznie w budowie pozostaje ok. 287 tys. mieszkań, a w rękach deweloperów znajduje się 337 tys. pozwoleń, co w razie poprawy koniunktury może umożliwić szybkie zwiększenie aktywności.

Różnice regionalne i struktura inwestycji

Analiza geograficzna pokazuje duże zróżnicowanie. Najmocniejszy spadek liczby nowych projektów odnotowano w powiatach grodzkich (–33 proc. r/r), natomiast w powiatach ziemskich (czyli mniej zurbanizowanych) sytuacja pozostała niemal stabilna.

W sześciu największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu oraz Trójmieście – liczba rozpoczynanych budów spadła o 16 proc., ale wciąż była wyższa niż w latach 2022–2023. W mniejszych miastach i stolicach województw spadki sięgały 20 proc., co wskazuje na większą ostrożność deweloperów wobec rynków o ograniczonym popycie.

Deweloperzy ograniczają ofertę, ale mogą ją szybko zwiększyć

Podsumowując, trzeci kwartał 2025 roku potwierdza to, że deweloperzy są ostrożniejsi. Liczba nowych inwestycji i pozwoleń spada, ale rynek zachowuje potencjał odbicia dzięki dużej liczbie pozwoleń i projektów w toku. Wraz z poprawą warunków rynkowych sektor może szybko zwiększyć aktywność.