Rząd przygotowuje największą od 30 lat nowelizację ustawy o własności lokali. Planowane zmiany mają usunąć luki prawne, dostosować przepisy do obecnych realiów zarządzania nieruchomościami oraz zwiększyć transparentność i skuteczność funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Projekt trafił już do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, a jego przyjęcie przewidziane jest na II kwartał 2026 roku.

Jedną z najważniejszych zmian będzie doprecyzowanie statusu balkonów, loggii i tarasów. Konstrukcja (płyta balkonowa, izolacja, balustrada, elementy elewacyjne) zostanie uznana za część wspólną, a więc w zakresie odpowiedzialności wspólnoty. Natomiast wnętrze balkonu pozostanie wyłączną częścią lokalu i będzie utrzymywane przez jego właściciela. To rozwiązanie ma zakończyć wieloletnie spory o to, kto odpowiada np. za naprawę balustrady czy uszczelnienie płyty.

Nowa definicja wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota zostanie zdefiniowana jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale wyposażona w zdolność do czynności prawnych i prawo do własnego majątku, odrębnego od właścicieli. Majątek ten będzie przeznaczony wyłącznie na cele związane z zarządzaniem częścią wspólną.

Wspólnoty mieszkaniowe otrzymają możliwość samodzielnego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych, bez konieczności uzyskiwania cesji od poszczególnych właścicieli lokali. To znacząco ułatwi dochodzenie odszkodowań, które dotychczas często były blokowane przez brak jednomyślności mieszkańców.

Kontrole i sankcje dla właścicieli

Nowe przepisy wprowadzają obowiązek udostępniania lokalu w związku z kontrolami instalacji czy usuwaniem awarii. W przypadku uporczywej odmowy przewidziano sankcję w postaci grzywny nakładanej przez nadzór budowlany na wniosek zarządu wspólnoty. W sytuacjach zagrożenia będzie możliwe wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Łatwiejsze rozliczenia i nowe fundusze

Projekt przewiduje możliwość podwyższenia zaliczki właścicielom, których sposób użytkowania lokalu generuje dodatkowe koszty dla wspólnoty. Uregulowane zostanie także, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze, podzielniki ciepła) są częścią wspólną, ich utrzymanie i wymiana obciążą wspólnotę.

Właściciele lokali będą odpowiadać subsydiarnie za długi wspólnoty, Oznacza to, że w sytuacji, gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna. Wysokość tej odpowiedzialności zostanie powiązana z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Nowela uprości również formę zarządzania nieruchomością. Zniknie obowiązek notarialnego protokołowania uchwały o powołaniu zarządcy, co dziś jest istotną barierą w sprawnym działaniu wspólnot. Właściciele zyskają też możliwość samodzielnego zwoływania zebrań, jeśli zarząd tego nie robi.

Uchwały podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów będą wymagały zwykłej większości udziałów. Ma to usprawnić proces decyzyjny i zlikwidować sytuacje, w których brak jednomyślności paraliżuje funkcjonowanie wspólnoty.

Największa od lat reforma ma na celu zwiększenie skuteczności działania wspólnot, lepszą ochronę interesów właścicieli i dostosowanie prawa do obecnych realiów rynku mieszkaniowego.