Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi obecnie głęboką transformację. Deweloperzy, reagując na zmieniające się potrzeby społeczne i gospodarcze, coraz częściej zmieniają funkcję istniejących budynków. Biurowce, centra handlowe, a nawet kina ustępują miejsca nowym inwestycjom mieszkaniowym. Jak wynika z raportu firmy doradczej JLL „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości”, już niemal 1,1 mln m² powierzchni użytkowej w kraju zostało przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Transformacja funkcjonalna: z biura do mieszkania

Zmiana przeznaczenia nieruchomości to zjawisko, które zyskało na intensywności szczególnie po pandemii. Spadek zainteresowania niektórymi powierzchniami użytkowymi, zwłaszcza w segmencie handlowym i biurowym, sprawił, że właściciele tych obiektów zaczęli poszukiwać nowych sposobów ich wykorzystania. Efektem są liczne projekty adaptacyjne, w których istniejące budynki są przekształcane w lokale mieszkalne, zarówno komercyjne, jak i komunalne. W skali kraju przekształcono już około 733 tys. m² powierzchni handlowych, biurowych i usługowych, a także ponad 345 tys. m² obiektów handlowo-usługowych. W wielu przypadkach to nie tylko zmiana funkcji, ale również kompletna przebudowa lub rozbiórka budynków.

Od rozbiórki do nowego osiedla

Część deweloperów decyduje się pójść o krok dalej. Zamiast modernizować stare obiekty, wyburzają je i budują od podstaw. Przykładem może być trwająca rozbiórka Arkad Wrocławskich, przejętych przez firmę Vastint, która w ich miejscu planuje osiedle mieszkaniowe. Takie inwestycje realizowane są nie tylko w największych aglomeracjach jak Wrocław czy Warszawa, ale także w mniejszych ośrodkach, jak Kielce. Tam z kolei budynki mieszkalne mają powstać na miejscu dawnego kina „Romantica”.

W realizacji tego typu przedsięwzięć coraz częściej pomaga specustawa mieszkaniowa znana jako lex deweloper. Umożliwia ona budowę mieszkań nawet tam, gdzie plan miejscowy przewiduje inną funkcję terenu. Władze lokalne, jak w przypadku Kielc, nierzadko wyrażają zgodę na takie projekty, zwłaszcza jeśli służą one lokalnej społeczności. W stolicy proces ten trwa od lat, ale w ostatnich trzech latach przyspieszył znacząco. Z miejskiego krajobrazu zniknęło już blisko 240 tys. m² powierzchni biurowych, wzniesionych po 1990 roku. Na ich miejscu mają powstać nowoczesne kompleksy mieszkaniowe. Również budynki kinowe, takie jak te w Warszawie czy Poznaniu, są likwidowane z myślą o nowych osiedlach.

Nowa era dla polskich miast

Zmiana funkcji nieruchomości wpisuje się w szerszy trend miejskiej transformacji. Ograniczone zasoby gruntów, rosnące potrzeby mieszkaniowe oraz zmiana stylu życia Polaków sprawiają, że rynek mieszkaniowy zyskuje coraz większe znaczenie. Choć wysokiej klasy powierzchnie biurowe nadal są potrzebne, szczególnie w największych miastach, to starsze obiekty coraz częściej ustępują miejsca blokom mieszkalnym. Dla wielu deweloperów to nie tylko sposób na zysk, ale także odpowiedź na wyzwania urbanistyczne: tworzenie gęstszej, bardziej zrównoważonej zabudowy oraz lepsze wykorzystanie istniejącej infrastruktury miejskiej. W najbliższych latach można spodziewać się dalszego rozwoju tego trendu, który już teraz znacząco wpływa na kształt polskich miast.