Aspekty prawne

Zarządzanie nieruchomościami – zmiany

0

Od 1 stycznia tego roku obowiązują nowe zasady w zarządzaniu budynkami wspólnot mieszkaniowych. Czy nowe zasady oznaczają łatwiejsze, czy też trudniejsze decydowanie o nieruchomości przez mieszkańców?

Zmiany ustaw

Zamieszanie w dotychczasowej sytuacji zostało spowodowane wprowadzeniem ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Co do zasady, wprowadzając zmiany, ustawodawca miał na celu zwiększenie dostępności mieszkań dla osób z umiarkowanymi dochodami. Podejmując się modyfikacji zapisów prawnych, dokonał również zmian w zakresie m. in. dotyczącym sposobu zarządzania nieruchomościami przez wspólnoty mieszkaniowe oraz sposobu wyodrębniania lokali.

Zmiany w ustawie o własności lokali

Zmiany wprowadzone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zmodyfikowały pojęcie małej wspólnoty mieszkaniowej. Dotychczas uważało się, że do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela nie przekracza siedmiu. Zmiany w zakresie przywołanego art. 19 ograniczają tą liczbę do trzech.

Zasady funkcjonowania małej wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z kodeksem cywilnym i kodeksem postępowania cywilnego, mała wspólnota mieszkaniowa nie posiada formy organizacyjnej, nie jest obowiązkowe powoływanie zarządu, jak również nie przewiduje się specjalnej procedury w zakresie podejmowania i zaskarżania uchwał. Jedynym ograniczeniem jest konieczność zgody wszystkich współwłaścicieli do wykonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a w przypadku braku takiej zgody organem właściwym do rozstrzygnięcia sprawy jest sąd. Na współwłaścicieli nałożono obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną z jednoczesnym uprawnieniem do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli.

Ułatwienia w reprezentacji

Zdaniem ustawodawcy ograniczenie ilości lokali do trzech, które stanowić mogą małą wspólnotę mieszkaniową, stanowi krok do ułatwienia sposobu zarządzania podmiotem. Jednocześnie konsekwencją zmian jest obligatoryjne przekształcenie nieruchomości powyżej 4 lokali we wspólnoty regulowane na podstawie ustawy o własności lokali. Tym samym wspólnoty posiadające więcej niż 4 lokale będą zobligowane m.in. do powołania zarządu.

Nowelizacja – ułatwienie czy utrudnienie?

Wprowadzone zmiany powodują, że znaczna ilość podmiotów musi dokonać obligatoryjnego przekształcenia i respektować wszelkie obostrzenia wynikające z ustawy o własności lokali. Zmieni się również sposób przeprowadzania rozliczeń finansowych wspólnot, które obligatoryjnie będą musiały posiadać wyodrębnione rachunki bankowe. W związku z powyższym zmiany dla wspólnot powyżej 4 lokali będą wiązały się z podniesionymi kosztami i wyższym stopniem skomplikowania zarządzania.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany, pola wymagane są oznaczone *