Rynek pierwotny

Rynek deweloperski w małych miastach

1

Realizacja inwestycji deweloperskich wiąże się z określonym ryzykiem, wynikającym między innymi z relatywnie niskiego stopnia określenia powodzenia prowadzonego projektu, związanego na przykład ze zwrotem poniesionych kosztów czy ilością sprzedanych mieszkań. Prawdopodobieństwo sukcesu jest tym wyższe, im większe jest zapotrzebowanie na nowe mieszkania. Poziom popytu na nowe lokale mieszkalne nierozerwalnie łączy się z wielkością miejscowości, w której prowadzona jest (jest planowana) inwestycja budowlana – im większe miasto, tym większą będzie cieszyła się ona popularnością.

Rynek deweloperski

fot. dbvirago/bigstockphoto.com

Ile buduje się w małych miastach?

Liczba budowanych i oddawanych do użytku nowych mieszkań – lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, w dużych (powyżej stu tysięcy mieszkańców) i średnich miastach (od dwudziestu pięciu do stu tysięcy mieszkańców) jest nieporównywalnie wyższa od liczby wybudowanych mieszkań w małych miejscowościach, liczących poniżej dwudziestu pięciu tysięcy mieszkańców.

Jak wskazuje, opublikowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, rokrocznie sporządzany przez Instytut Rozwoju Miast raport*, zawierający między innymi wyniki badań ankietowych, przeprowadzonych w wybranych miastach reprezentujących wszystkie województwa, dane towarzystw budownictwa społecznego, a także informacje Głównego Urzędu Statystycznego oraz Związku Banków Polskich, w 2013 roku (najnowsze dane) zostało oddanych do użytku: w dużych miastach nieco poniżej trzynastu tysięcy nowych mieszkań, w miastach średnich około dziewięciuset lokali, a w małych miastach dwieście trzynaście. W przeliczeniu, w analizowanym okresie, na jedno duże miasto przypadało tysiąc czterysta nowych „M” (jedno mieszkanie na sto dziewięćdziesiąt dziewięć osób), podczas gdy na jedno małe miasto liczba mieszkań wynosiła dwadzieścia cztery (jedno mieszkanie na siedemset osób). Jednocześnie warto zauważyć, że sytuacja była nieco odmienna w małych miastach satelickich, usytuowanych wokół dużych aglomeracji. Traktowane jako „sypialnie” większych miejscowości były obszarem większej liczby inwestycji.

Dysproporcje widoczne gołym okiem

Przytoczone dane należy traktować orientacyjnie – opracowane na podstawie informacji zebranych w dwudziestu badanych miastach, ukazują tendencje polskiego rynku mieszkaniowego. Widoczna dysproporcja między budownictwem deweloperskim w dużych i średnich miastach a liczbą budowanych mieszkań w małych miejscowościach jest jednak olbrzymia. Z czego to wynika?

Ograniczone budownictwo mieszkaniowe w małych miastach wiąże się między innymi z mniejszą chłonnością rynku lokalnego, na którym pojedyncze inwestycje deweloperskie (przewidujące na przykład budowę trzydziestu lokali) zaspokajają zapotrzebowanie mieszkaniowe na o wiele dłuższy okres, niż w przypadku większych ośrodków. Ponadto, inwestycje budowlane w małych miejscowościach często wymagają od dużych, ogólnopolskich firm deweloperskich, działających do tej pory poza konkretnym rynkiem lokalnym, przeznaczenia dodatkowych środków na promocję oferty mieszkaniowej. W tym przypadku, o wiele większe szanse powodzenia inwestycji mają mniejsze lokalne firmy budowlane.

Zaletą prowadzenia inwestycji budowlanych w małych miastach może być natomiast niższa cena gruntu. W połączeniu z porównywalnymi z większymi miastami kosztami budowy, może ona zachęcać niektórych deweloperów do realizacji niewielkich projektów.

____________________________________
*Badanie „Informacje o mieszkalnictwie – wyniki monitoringu za 2013 rok”, Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2014, www.mir.gov.pl.

1 komentarzy

  1. Elżbieta 18 maja 2015 o 14:08 -  Odpowiedz

    Tekst miałby większą wartość merytoryczną gdyby nazwy miast „ujętych” w artykule były wymienione. Pisanie o ogółach nie jest przejrzyste

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany, pola wymagane są oznaczone *