W ostatnich latach rynek budownictwa mieszkaniowego zdominowali deweloperzy, wypierając m.in. spółdzielnie mieszkaniowe. Bez wątpienia rozwój tego segmentu jest związany z dużymi zyskami.

Ile tak naprawdę zarabiają deweloperzy? Chociaż boom mieszkaniowy, z którym mieliśmy do czynienia w latach 2006-2007, należy do przeszłości, to deweloperzy bez wątpienia ciągle dużo zarabiają na sprzedaży. Eksperci szacują, że przeciętna marża dewelopera w Warszawie wynosi około 1500 zł na metrze kwadratowym, co wynosi ok. 20 % ceny transakcyjnej (dla porównania pod koniec 2007 r. było to nawet 40-50%).  Daje to nawet 75 tys. zł przy sprzedaży mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych. W Krakowie średnia marża wynosi 25%. Wysokie zarobki osiągają również deweloperzy we Wrocławiu – ok. 1200 zł na każdym metrze. Im mniejsze miasto, tym mniejsze zarobki, np. w Łodzi deweloper może zarobić ok. 600 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Co decyduje o cenie mieszkania? W raporcie NBP wyróżniono następujące składniki:

• koszty ogólne;
• koszty robocizny;
• koszty pośrednie;
• projekt;
• VAT;
• materiały;
• sprzęty;
• koszty gruntu;
• marża, czyli skumulowany zysk brutto dewelopera.

Jednym z najważniejszych czynników decydujących o cenie mieszkania jest koszt zakupu gruntów i to on w znacznym stopniu winduje jego ostateczną wartość (np. w Warszawie stanowi on ok. 17% ceny metra kwadratowego, a w Krakowie – 13%). Najdroższe jest wybudowanie budynku mieszkalnego w miastach powyżej 400 000 zł mieszkańców (w przypadku pięciokondygnacyjnego budynku w Warszawie koszt wynosi 2500 zł na metr kwadratowy). Koszty bezpośrednie (samo wybudowanie) to ok. 40% jego ceny. Robocizna wynosi ok. 600 zł z ceny metra kwadratowego, a koszt materiałów budowlanych – około 1000 zł. Trzeba do tego dodać koszty sprzętu i projektu budowlanego.

Chociaż mieszkania znów się dobrze sprzedają, to ich ceny od co najmniej roku prawie się nie zmieniły i raczej nie drożeją. Program Mieszkanie dla Młodych, chociaż napędza sprzedaż, to z drugiej strony zmusza deweloperów do zejścia z marży lub obniżki cen, przez np. poszukiwanie tańszych gruntów.