Rynek pierwotny

Bariery rynku pierwotnego, które muszą pokonać deweloperzy

0

Deweloperska inwestycja mieszkaniowa, ze względu na swoją długoterminowość (średni czas realizacji wynosi dwadzieścia pięć miesięcy) oraz złożoność procesu – projektowanie, wykonanie i sprzedaż (lub wynajem), niesie za sobą spore ryzyko, związane przede wszystkim z niemożliwością stuprocentowego przewidzenia jej ostatecznego wyniku. Począwszy od ubiegania się o zewnętrzne środki finansowe i/lub zabezpieczenie finansowania przez banki lub inne instytucje, zakup nieruchomości pod budowę, zaprojektowanie budynku, dobór ekipy, wybudowanie obiektu, aż do pozyskania nabywców mieszkań, deweloperzy mogą spotykać się z wieloma trudnościami.

Sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym uzależniona jest między innymi od ogólnej koniunktury gospodarki państwa. Kondycja podstawowych sektorów, pozornie niezwiązanych z obszarem nieruchomości, ma wpływ chociażby na zasobność portfeli osób potencjalnie zainteresowanych kupnem mieszkania. Dodatkowo, sytuacja gospodarcza kraju przekłada się na stan finansów publicznych, w tym także na politykę kredytową państwa.

rynek pierwotny

Dostępność kredytów hipotecznych (przeznaczonych dla konsumentów) i inwestycyjnych (przeznaczonych dla deweloperów) oraz poziom stóp procentowych regulują popyt i podaż mieszkaniową. Duża zmienność warunków kredytowania, w połączeniu z długim okresem realizacji inwestycji budowlanych, bardzo często prowadzi do nadpodaży mieszkań, co stanowi istotny problem dla deweloperów. Problemem może być również uzyskanie dodatkowego finansowania w przypadku przedłużania się terminu realizacji projektu. Z tych względów, przedsiębiorcy planujący rozpoczęcie konkretnej inwestycji powinni przeprowadzić z jednej strony dokładną analizę lokalnego rynku budowlanego oraz badanie potrzeb konsumenckich, z drugiej analizę finansową planowanej inwestycji.

Obszarem przysparzającym znacznych trudności jest także sprzedaż wybudowanych mieszkań. Znaczna konkurencja, wspomniana okresowa nadpodaż oraz obecność ofert z rynku wtórnego nie ułatwiają znalezienia klientów. Obserwując zmiany zachodzące na rynku, deweloperzy powinni dostosowywać swoje oferty do możliwości ewentualnych kupców. W przypadku planowanych inwestycji, warto przemyśleć liczbę i wielkość projektowanych lokali (obecnie najbardziej popularne są mieszkania o średnim metrażu powierzchni użytkowej, od 35 do 50 metrów kwadratowych), natomiast w przypadku już zakończonych inwestycji należy opracować skuteczną kampanię sprzedażową. O ile sprzedaż mieszkań dwu – lub trzypokojowych odbywa się stosunkowo płynnie, o tyle na mieszkania duże, czteropokojowe i większe dość trudno znaleźć nabywców. W sytuacji długotrwałej niemożności sprzedaży mieszkań takiego formatu, z myślą o zwrocie choć części poniesionych na nie środków, warto obniżyć cenę wyjściową lub zastosować atrakcyjne opusty cenowe.

Na wysokość sprzedaży nowych mieszkań w Polsce wpływa również działalność państwa. Rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” (a wcześniej „Rodzina na Swoim”), wspomagający kupno pierwszego mieszkania przez osoby młode, pozytywnie stymuluje rynek, na czym korzystają również firmy deweloperskie. Ze względu na ograniczony czas obowiązywania programu, muszą one jednak liczyć się z przyszłym spadkiem popytu na mieszkania o metrażu objętym dofinansowaniem (do 50 metrów kwadratowych).

Niezależnie od skali prowadzonych inwestycji, firmy deweloperskie powinny uważnie obserwować lokalne rynki budownictwa mieszkaniowego, śledzić zmiany zachodzące w obszarze gospodarki i finansów oraz cechować się elastycznym podejściem do zmieniających się trendów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany, pola wymagane są oznaczone *